지표가없는 거래의 수익성

마지막 업데이트: 2022년 3월 20일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
사례 A 연간 임대료 수입이 1,000만 원으로 부동산 가격이 1억 원이라면 10% 명목 수익률 사례 B 연간 임대료 수입이 800만 원으로 부동산 가격이 1억 원이라면 8% 명목 수익률 사례 C 연간 임대료 수입이 400만 원으로 부동산 지표가없는 거래의 수익성 가격이 1억 원이라면 4% 명목 수익률

지표가없는 거래의 수익성

글 송현부 도시경제학 박사(일본도시경제연구소 소장)

최근 기관투자가들이 해외 부동산 투자에 대한 관심이 증가하면서 일본 부동산 투자에 일드갭이 얼마나 될지 종종 문의를 하곤 한다. 한경 경제용어사전에 의하면, 일드갭(Yield Gap)이란 주식투자에서 지표가없는 거래의 수익성 기대되는 수익률과 국채투자에서 기대되는 수익률 차이로 주가가 국채에 비해 낮게 또는 높게 평가되었는지를 판단하는데 사용되는 개념이라 정의한다. 주식수익률은 국채수익률보다 항상 높은 편인데 이는 주식의 투자 위험도가 높기 때문이다. 주가가 오르면 일드갭이 줄고 주가가 내려가면 일드갭이 상승한다. 작년 7월 지표가없는 거래의 수익성 말 코스피 일드갭은 대략 8.9~9.5%P를 기록했다. 일드갭은 주식 기대수익률에서 채권수익률(국채 3년물 금리)을 뺀 수치다. 주식 기대수익률이 2%이고 채권수익률이 5%이면 일드갭은 -3%이다. 이 경우 채권이 주식보다 매력적이다. 반대로 주식 기대수익률이 5%이고 채권수익률이 2%면 일드갭이 3%이다. 주식으로 돈을 벌 확률이 더 높다는 것이다.

부동산 투자에서 부동산의 수익성을 파악하고자 어떤 지표를 이용하려거든 대부분의 투자가가 수익률이 높고 낮은 것을 먼저 판단한다. 수익률도 하나의 투자 지표기 때문이다. 그러나 이러한 판단이 대세는 아니다. 실태에 입각한 수익성을 파악하기 위한 지표가 필요한데, 이를 ‘수익률 격차’라고 한다. 일드갭은 부동산 투자 수익률에서 부동산 투자 대출금리를 뺀 차이를 의미한다. 예를 들면, 부동산가격 1억 원으로 연간 800만 원의 임대수입을 얻을 수 있다면 부동산 수익률은 800만 원÷1억 원=8%이다. 그런데 만일 부동산 대출금리가 4%라고 하면 일드갭은 8%-4%=4%가 된다.

모든 투자의 판별에 있어, 투자 수익률과 장기금리(국채 10년)의 차이를 의식하는 것이 일반적이다. 장기금리의 대표적인 것은 국채 수익률이다. 이 두 가지를 비교했을 때, 금융상품의 투자 수익률보다 국채 수익률이 높으면 투자는 국채를 사는 편이 이득인 것이다. 부동산 투자는 차입금에 의해 운용이 되므로 부동산 투자의 수익률과 차입금의 이자 차액을 수익성으로 판단한다. 부동산의 수익성을 판단하는 데 수익률 격차는 중요한 지표가 된다. 일드갭을 기준으로 생각하면 투자 수익률이 10%를 넘는 고수익 부동산도 대출금리가 높으면 수익률 격차가 낮아지고, 수익률 격차가 낮으면 향후 임대료가 하락하고 금리가 오를 시 수익률 격차가 낮아져 수익성이 악화할 가능성이 높다. 반대로, 투자 수익률이 낮아도 대출금리도 낮은 경우 수익률 격차가 높아진다.

지난 몇 년간 부동산 가격 상승은 계속되어왔다. 가격 상승은 서울강남 등 도시권에서 시작되어 지방의 핵심도시까지 이어졌다. 현재는 정부의 규제와 정책 등으로 부동산 가격 하락기에 와있다. 부동산 상승기와 하락기의 차이는 수익률 격차를 비교해 알 수 있다. 상승기의 투자 수익률은 8%, 대출금리는 4%로 보면 일드갭이 4%로 예상된다. 그러나 투자 수익률이 4%로 대출금리가 5%면 수익률의 차이는 마이너스가 된다. 결과적으로 장기 보유한 부동산의 임대소득이 이익 목적의 인컴 게인(Income Gain)이라면 투자실패로 볼 수 있다.

2019년 현재는 저금리 시대이다. 투자 수익률이 낮아도 대출금리가 낮기 때문에 수익률 격차는 확보할 수 있다. 이러한 시기에는 인컴 게인 목적의 장기 투자에 기대를 가질 수 있다고 판단된다. 부동산 투자는 거액의 대출이 필요하다. 따라서 수익률뿐 아니라 수익률 격차에도 주목하여 투자를 결정·판단하는 것이 투자의 포인트라고 본다. 주식 투자는 신용거래를 이용하면 자기자본의 몇 배의 자금도 신용융자로 주식을 매매 할 수 있다. 레버리지 지표가없는 거래의 수익성 효과를 염두에 두고 거래하는 투자가들도 있지만, 신용거래의 위험성은 매우 크다. 주식 투자에서 실패하는 많은 사람이 신용거래에서 실패하고 있다. 부동산 투자도 계약금의 몇 배의 대출을 끼고 투자하므로 실질적으로 신용거래와 같다고 할 수 있다. 다만, 부동산 투자는 주식 투자보다 가격 변동성이 일부분에서 심하지 않기 때문에 도심의 임대료를 얻을 수 있는 원룸 등의 투자라면 주식 투자 금액보다는 크지만, 위험을 최소화하면서 투자를 진행할 수 있다고 본다. 그러면 부동산 투자 시 일드갭은 몇 %가 적정한 것일까? 부동산은 개별성이 높은 특성을 가진다. 물건마다 입지도 다르고 건물의 사양도 다르므로 결코 같은 물건은 없다. 이에 따라 수익성을 파악하는 것이 어렵기 때문에 수익률 격차는 몇 %가 적정하다고는 단정할 수 없다. 그러나 어느 정도의 기준을 가지고 판단해 나가는 것은 중요하다.

부동산 투자에 있어 수익률은 명목 수익률(Gross)과 실질 수익률(Net)로 나눌 수 있다. 수익률은 투자에 대해 어느 정도의 이익을 얻을 수 있는가를 나타내는 판단기준이다. 명목 수익률은 단순히 연간 임대료 수익을 부동산 가격으로 나눈 것이다.

*명목 수익률 (%) = 연간 임대 수입 ÷ 부동산 가격 × 100

사례 A 연간 임대료 수입이 1,000만 원으로 부동산 가격이 1억 원이라면 10% 명목 수익률 사례 B 연간 임대료 수입이 800만 원으로 부동산 가격이 1억 원이라면 8% 명목 수익률 사례 C 연간 임대료 수입이 400만 원으로 부동산 가격이 1억 원이라면 4% 명목 수익률

위 사례를 보면 사례 A가 수익률이 높아 투자하기 좋게 판단되지만, 수익률과 리스크는 비례한다는 것을 알아야 한다. 고수익 부동산은 교외에 있고 공실률이 높은 경우도 있어서 숫자만으로 정확히 알 수 없다. 또한 명목 수익률은 어디까지나 참고 정도의 것으로 실질수익으로 이어지는 이익금이 아니다. 광고에 자주 등장하는 수익부동산의 광고 수익률도 대부분이 명목 수익률이다. 일반적으로 부동산의 수익률이라고 하면 명목 수익률이다.

실질 수익률은 단순 계산으로 명목 수익률에 실제 수익성을 나타낸 것이 실질 수익률이다. 명목 수익률로 수익성을 판단할 지표가없는 거래의 수익성 수 없는 까닭은 임대료 전액이 모두 이익금이 되지 않기 때문이다. 예를 들어 수선 충당비, 재산세 등 다양한 비용이 소요되기 때문이다. 아파트라면 자산관리비용이 더욱 필요하고, 부동산 구매 시에도 취득세, 등기 비용, 중개료, 금융기관 수수료 등이 부과된다. 그런데 명목 수익률은 이러한 지출을 전혀 고려하지 않는다. 그래서 현실적으로 이익이 얼마인지를 나타내는 지표를 활용하고자 한다면 실질 수익률을 봐야 한다. 실질 수익률의 산식은 다양한 비용을 고려한다.

*실질 수익률(%) = (연간임대소득 - 연간경비) ÷ (부동산 가격 + 구입 시 제경비)×100

이를 사례 B에 적용해보겠다. 연간비용이 100만원, 구매 시 제경비가 300만원 들었다면, 사례 B의 실질 수익률은 (800만 원-100만원)÷(1억 원+300만 원)=6.8%이다. 명목 수익률 8%와는 차이가 있다. 또한 실질 수익률은 건축연수 등으로 크게 달라지기도 한다. 예를 들어, 신축 부동산은 수리비가 거의 들지 않지만 준공된 지 30년이 지난 부동산의 경우는 대규모 리모델링 비용이 발생할 것이다. 이에 따라 실질 수익률이 상당히 낮아지게 된다. 따라서 명목 수익률이 8%로 동일한 물건이라 할지라도 건축연수에 따라 실질 수익률이 달라질 수 있다. 명목 수익률뿐만 아니라 실질 수익률을 확인하면서 투자 판단을 해나가는 것이 중요하다.

일드갭의 기준은 명목 수익률로 계산이 가능하다. 부동산 시장에서 나오는 분양 등의 광고는 대부분 명목 수익률로 나와서 계산하기가 쉽다. 명목 수익률은 도시와 지방, 건축연수 등에 따라 다르며 일드갭을 계산하려면 대출금리가 어느 정도인지 확인·검토해야 한다. 최근과 같이 융자가 어려운 시기가 오거나 투자가의 신용 정도에 따라 은행 대출금리가 다르며, 금융기관도 금리가 다른 것이 일반적이다. 결과적으로 성공적인 부동산 투자는 다양한 지표를 종합적으로 판단해야 한다. 명목 수익률과 실질 수익률의 차이, 그에 따른 수익률격차의 지표, 현금 흐름까지. 투자 판단에 있어 일드갭 활용 시 주의할 점은 대출 기간이 고려되지 않음을 인식하는 것이다. 일드갭이 같아도 대출 기간이 다르면 매월 상환금액은 다르며, 대출 기간이 5년인지 10년인지에 따라 매달 현금흐름이 크게 달라진다. 대출 기간의 차이에 따른 현금흐름을 충분히 고려하는 것이 투자 시에 가장 중요히 생각할 부분이다.

MONEYLETTER

가상화폐를 취급하는 거래소는 올해 9월까지 사업 요건을 갖춰 시중은행과 계약을 맺어야 합니다. 특정금융정보법(특금법)이 지난주 목요일(25일)부터 시행되면서, 시중은행과 실명확인 가상계좌 이용계약을 맺지 않으면 영업을 지속할 수 없게 됐거든요. 문제는 은행이 가상화폐거래소와 계약하기를 꺼리고 있다 는 겁니다.

가상화폐를 거래하는 계좌가 자금세탁이나 보이스피싱, 대포통장 등 범죄 용도로 사용될 가능성이 높다는 우려 때문입니다 . 해킹이나 법적인 문제가 생겼을 때 고객의 민원도 감당해야 할 리스크입니다. 게다가 한 번 실명확인 거래를 시작하면, 계약을 해지하기가 쉽지 않습니다. 업계에서는 결국 대형 거래소에 고객이 쏠릴 것으로 전망했어요. 올해 9월까지 법적 요건을 갖추지 못한 거래소는 시장에서 퇴출당할 가능성이 있습니다.

📍가상화폐를 거래하고 있다면 자신이 이용하는 거래소가 시중은행과 실명확인 가상계좌 이용계약을 맺었는지, 정보보호관리체계(ISMS) 인증을 받았는지 꼭 확인해야 합니다. ISMS 인증은 기업이 주요 정보자산을 보호하기 위해 수립, 관리 및 운영하는 정보보호관리체계가 인증 기준에 적합한지를 심사하는 제도예요. 해당 인증을 획득했다는 건, 가상자산거래소의 정보보안 및 정보보호관리능력을 금융당국으로부터 인정받았음을 의미합니다.

개인투자자도 투자할 수 있는 ‘국민참여 정책형 지표가없는 거래의 수익성 뉴딜펀드’가 어제(29일)부터 판매되기 시작했습니다. 펀드는 계와 비슷한 개념입니다. 여러 사람이 돈을 모아 목돈을 마련하고, 그 목돈을 여러 투자처에 배분해 수익을 내면 다시 수익금을 투자자에게 나눠주는 거예요. 이때 어떤 곳에 어떻게 투자하는지가 중요한데요. 국민참여 정책형 뉴딜펀드의 경우, 말 그대로 뉴딜 분야의 기업에 투자하는 상품이에요.

2020년부터 정부는 일자리 창출 을 목표로 한국판 뉴딜 정책을 추진하고 있습니다. 국민참여 정책형 뉴딜펀드도 그 일환으로 추진되는 정책 사업이죠. 그래서 이 펀드가 투자하는 상품군에는 한국판 뉴딜에서 밀어주는 산업군에 속한 기업의 주식, 채권 등이 들어갑니다. 구체적으로는 로봇, 스마트팜, 친환경 소비재 등 디지털 뉴딜 30개 분야와 신재생에너지, 에너지 저장 등 17개 분야에 속한 기업이 투자 대상이에요.

📍국민 참여형 뉴딜펀드에는 정부의 정책자금이 20%(400억 원), 운용사의 자체 자금이 1.5%(35억 원) 투입됩니다. 정부와 운용사 모두 후순위 투자자로 들어가서, 일반투자자의 손실이 최대 21.5%까지 보전돼요. 실제로는 30%의 손실이 나타나더라도 일반 투자자에게는 8.5% 손실만 남는다는 거죠. 투자자가 도중에 매수/매도할 때는 어떻게 되는지 궁금하실 텐데요. 이 펀드는 4년 만기 상품으로, 가입 후 만기까지 환매(펀드를 깨는 것)가 불가능합니다.

지표가없는 거래의 수익성

다운로드, 열람은 기관인증 후에 가능합니다.

(구독기관 내 IP 이용 / 대학도서관 홈페이지 통해 접속)

개인로그인

개인회원 서비스 이용(알림서비스, 보관함 등)

닫기

네이버 아이디로 로그인

개인회원가입으로 더욱 편리하게 이용하세요. 개인 회원가입

아이디/비밀번호를 잊으셨나요? 아이디 지표가없는 거래의 수익성 찾기 비밀번호 찾기

논문 상세보기

KCI등재

한국주식시장에서 경제 변수와 기술적 지표가 갖는 주식프리미엄 예측력

Do Economicand Technical Variables Matter on Equity Premium Forecasting?: An Evidence of the Korean Stock Markets

  • 발행기관 : 한국재무관리학회
  • 간행물 : 재무관리연구 37권2호
  • 간행물구분 : 연속간행물
  • 발행년월 : 2020년 06월
  • 페이지 : 137-168(32pages)

재무관리연구

키워드 보기

초록 보기

UCI(KEPA)

간행물정보

  • KISS주제분류 : 사회과학분야 > 경영학
  • 국내등재 : KCI등재
  • 해외등재 :
  • 간기 : 격월
  • ISSN(Print) : 1225-0759
  • ISSN(Online) : 2734-0759
  • 자료구분 : 학술지
  • 간행물구분 : 연속간행물
  • 수록범위 : 1985-2022
  • 수록 논문수 : 902
저작권 안내

한국학술정보㈜의 모든 학술 자료는 각 학회 및 기관과 저작권 계약을 통해 제공하고 있습니다.

이에 본 자료를 상업적 이용, 무단 배포 등 불법적으로 이용할 시에는 저작권법 및 관계법령에 따른 책임을 질 수 있습니다.

권호별 보기

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI후보

KCI후보

KCI등재

KCI후보

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

지표가없는 거래의 수익성 KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

발행기관 최신논문
자료제공: 네이버학술정보
발행기관 최신논문
자료제공: 네이버학술정보

KISS 콘텐츠를 사전허가 없이 무단으로 크롤링 및 복제, 배포할 경우 민형사상 책임을 물을 수 있습니다.

사업자등록번호 : 111-81-26181 통신판매업신고 : 파주-1250호 개인정보관리책임자 : 조동범

Copyright KISS. All rights reserved.

닫기

메인페이지로

Data Report

국가지식⋅
공공저작물

마이페이지

닫기

• 간행물: 문화·미디어·엔터테인먼트 법(구 문화산업과 법) 11권1호

권호 다운로드시 해당 논문을 포함한 권호 전체 논문이 다운로드됩니다.
(40개 이상일 경우 1~40개까지)

내가 찾은 최근 검색어

최근 열람 자료

맞춤 논문

내 보관함
공유한 보관함

닫기

닫기

최근 검색어 저장

마이페이지 > 나의 검색 히스토리에 저장되었습니다.

닫기

최근 열람 자료 저장

닫기

메인페이지로

Data Report

국가지식⋅
공공저작물

마이페이지

닫기

원문 보기 안내

원문파일이 존재하지 않거나 준비 중입니다.

본 자료는 원문파일이 존재하지 않거나 서비스를 위한 준비 중입니다.
빠른 시일 내에 서비스할 수 있도록 노력하겠습니다.

관련문의사항은 [email protected] 으로 연락주시기 바랍니다.

원문을 볼 권한이 없습니다.

KISS에서 서비스 중인 학술자료는 ㈜한국학술정보와 구독계약을 맺은 기관에
소속이신 분들만 이용이 가능하십니다.

구독기관 확인 및 문의
- 소속된 대학도서관에 확인 / 소속된 기관의 자료담당부서
- KISS 고객센터: [email protected]

구독기관의 교외접속방법
- 대학도서관홈페이지 로그인 후에 도서관 내 메뉴를 통해 접속
- 안내: KISS 고객센터 FAQ

구독기관에 속해 있지 않은 경우, 아래사이트에서 구매 가능합니다.

해당 자료는 원문이 제공되지 않습니다.

해당 자료는 발행기관과의 계약 만료, 혹은 저자 요청 등의 이유로 원문이 제공되지
않고 서지정보만 제공되고 있습니다.
관련 상세문의는 고객센터를 이용해 주시기 바랍니다.

빌 애크먼 9.9

빌 애크먼 (Bill Ackman)은 퍼싱스퀘어캐피털(Pershing Square Capital)의 창업자이자 CEO다. 1966년 출생으로 칼 아이컨과 함께 대표적 행동주의 투자자로 유명하다.

금수저 출신의 과감한 헤지펀드 매니저

빌 애크먼은 정식 직장 경력도 없이 하버드 MBA 졸업 후 자신의 회사를 차려 월스트리트로 뛰어든 야심찬 투자자다. 191cm의 큰 키에 멋진 외모를 가진 그는 부동산 재벌의 아들로 태어나 최고의 교육을 받은 금수저 출신이기도 하다. 뛰어난 두뇌, 화술, 특출한 외모까지 모두 가진 그는 전형적인 행동주의 투자자로 일찌감치 언론의 주목을 받아왔다.

빌은 뉴욕에서 성공한 부동산 업자 '로랜스 애크먼'의 아들로 태어났다. 하버드에서 학부를 졸업하고 동 대학원 경영학 석사(MBA)를 수료했다. 1992년에 MBA 동기와 함께 고담 파트너스(Gotham Partners)라는 투자회사를 창업해 투자를 시작했다. 뉴욕의 랜드마크인 '록펠러 센터'의 부동산 보험 딜을 진행하면서 투자자들 사이에서 유명해지기 시작했으나 이후 큰 손실을 입고 2003년 펀드를 폐쇄했다.

이어 2004년, 5400만달러의 개인 펀드로 현재의 퍼싱스퀘어캐피털을 설립했다. 퍼싱스퀘어캐피털은 패스트푸드 체인점인 웬디스(WEN)의 지분에 투자, 기업공개(IPO)를 이끌어내 엄청난 성공을 거두게 되지만 이후 몇 차례 큰 투자 실패도 겪게 된다.

그러나 애크먼은 투자 경력 17년 동안 연평균 약 17%의 수익을 내고 있는 뛰어난 펀드 매니저다. 2020년에는 하락장에 베팅해 큰 수익을 거두기도 했다. 신용부도스와프(CDS)를 2700만 달러(약 331억 원)어치를 사들여 26억 달러(약 3조 1800억원)를 벌면서 100배가 넘는 수익을 거둔 것.

애크먼은 성공적인 투자를 바탕으로 2021년 현재 30억 달러의 순자산을 보유하고 있다. 쿠팡 초기 투자자인 애크먼은 쿠팡 상장 직후 큰 수익을 거두었고 13억 달러 (약 1조5000억원)에 달하는 자신의 쿠팡 주식을 퍼싱스퀘어재단과 자선 관련 펀드, 비영리단체에 기부하기도 했다.

최근 공개된 퍼싱 스퀘어 캐피털 매니지먼트의 포트폴리오

ⓘ 자료는 해당 회사가 미국증권거래 위원회(U.S securities and exchange commission)에 제출한 13F 보고서를 기준으로 작성 되었으며, 현재 포트폴리오를 반영하지 않습니다.**

우리가 하는 일은 제 갈길을 잃은 회사들을 찾는 것이다. 길을 잃지 않았다면 훌륭한 회사인 기업들 말이다. 우리가 정의하는 훌륭한 회사란, 진입 장벽이 높고, 워렌 버핏이 말한 해자가 있는 기업, 단순하고 예측가능하며, 현금을 창출하고 50년 뒤에도 남아 있을 기업이다.

투자 전략

행동주의 투자: 소유주가 소유주 다운 힘을 행사할 수 있어야

애크먼의 투자 경력을 보면 헤지펀드 역사상 최고와 최악의 투자 이력을 모두 가지고 있다. 그는 과감한 결정을 내리는데 주저함이 없는 행동주의(activist) 투자자로 유명하다.

일반 투자자들이 하는 대부분의 투자는 ‘패시브 투자'로 볼 수 있다. ETF 및 지수를 활용해 투자하거나 리서치나 상담 후 주식을 일정량 매입하는 것은 모두 큰 의미에서 수동적 투자다.

반면 행동주의 투자는 특정 기업의 주식을 대량 매수한 후 주주로 등재해 기업 경영에 관여함으로써 수익을 내는 기법이다. 주로 지배구조가 좋지 않거나 경영상 비효율로 어려움을 겪고 있는 기업이 대상이다. 기업가치가 오를 때까지 기다리지 않고 적극적 경영 개입을 통해 단기간에 기업가치를 높여 수익을 실현시키기 때문에 상당히 공격적인 투자 전략이다.

애크먼의 행동주의 투자는 주목할만한 성공을 거두어 왔다. 한 예로, 퍼싱스퀘어캐피털은 패스트푸드 체인점인 웬디스(티커: WEN)의 지분에 투자, 기업공개(IPO)를 이끌어내 엄청난 성공을 거두게 된다. 당시 애크먼은 웬디스가 보유하고 있던 팀 홀튼을 분리 매각하도록 압박해 수익을 개선하고 웬디스에 대한 투자를 이끌어 냈다. 2005년 4월 중순 애크먼이 입문했을 때부터 청산할때까지 웬디스 주식은 38달러에서 71달러까지 상승했다.

캐나다 철도 회사(Canadian Pacific Railway)도 성공적인 예다. 적자를 면치 못하고 있단 철도 회사의 대주주가 된 후, CEO를 교체하고 경영 개선 후 흑자로 돌아섰다. 미국 우편 사업 GGP(General Growth Properties)를 파산에서 구했고 이로써 퍼싱스퀘어는 원래 투자액의 110~115배의 수익을 올리기도 했다.

하지만 애크먼도 늘 성공만 한 것은 아니다. 그는 건강 보조 식품 회사인 허벌라이프(Herbalife)에게 10억 달러의 손실을 입혔으며, 제약회사 밸리언트(티커: BHC) 투자에서도 처참한 손해를 봤다. 밸리언트는 작은 제약 회사들을 인수해 약값을 천정부지로 높여 폭리를 취하는 방식으로 몸집을 키웠는데, 보톡스로 유명한 제약회사 앨러건 인수 시도를 위해 애크먼과 손을 잡게 된다. 그러나 인수가 실패하면서 밸리언트의 비윤리적 행적이 폭로됐다. 애크먼은 당시 CEO였던 마이크 피어슨을 해고했지만 회사는 고전을 면치 못하고 주가는 최고가에서 97%까지 하락했다. 결국 애크먼은 모든 주식을 매각하고 40억달러의 손해를 본 후 밸리언트 투자에서 손을 뗐다.

애크먼의 8가지 성공 투자원칙

애크먼은 지난 6월 불름버그와의 에서 투자 실패 원인에 대해 평소 고수해 왔던 ‘8가지 투자원칙'을 벗어났기 때문이라고 설명했다. 남들과 다른 투자를 하겠다는 중압감에 원칙을 벗어난 투자를 시도할 때마다 실패를 경험했다는 것. 그렇다면, 애크먼이 고수하고 있다는 8가지 성공 투자원칙은 무엇일까?

첫번째 원칙은 투자할 기업의 비즈니스가 단순하고 예측 가능해야 한다는 것이다. 애크먼은 실적이 좋은 기업이라도 돈을 어떻게 버는지 이해할 수 없는 회사는 위험하다고 여긴다.

둘째, 잉여현금흐름이 발생하는 기업에 투자한다.

셋째, 시장에서 선도기업에 투자한다. 애크먼은 스타트업에 투자하는 것을 꺼린다. 오히려 상장 기업들 중에서도 마켓에서 ‘주류' 기업에 투자하는 편이다. 선도기업들은 마켓 장악력 때문에 경쟁자들로부터 방어가 쉽고 매출도 높은 수준을 유지하기가 용이하기 때문이다.

넷째, 진입장벽이 높은 인더스트리를 선호한다. 철도 같은 경우가 대표적인 예다. 한 번 고객이 진입하면 교체나 변경이 불편하고 어려운 비즈니스가 유리하다.

다섯째, 자본대비 높은 수익률(ROIC)을 내는 기업에 투자한다. 최근 ROIC는 가치 투자에 있어 가장 주목받는 지표 중 하나다.

여섯째, 외부 위험요인에 영향을 덜 받는 기업에 투자한다. 상품이 아무리 좋아도 통제할 수 없는 외부 위험에 크게 영향 받는다면, 어떤 투자자도 해당 기업의 미래를 통제하거나 예측하기 어렵다.

일곱번째, 재무구조가 튼튼해야 한다. 즉 외부 자본 의존도가 낮아야 한다. 레버리지가 높은 기업은 예측할 수 없는 기업이다. 예측 불가능성은 투자자에게는 늘 위험요소임을 기억하자.

여덟번째, 훌륭한 경영진과 지배구조를 가진 기업에 투자한다. 기본적으로 주주에게 이익이 되는 방식으로 회사를 운영하는 경영진이 투자자들에게는 좋은 경영진이라는 것이 애크먼의 생각이다.

소수 종목을 장기 투자한다

애크먼은 소수종목(10개 이하)을 장기보유(3-5년)한다. 한 번 포트폴리오에 담으면 대부분 장기투자다. 현재 약 13조원이 넘는 자산을 운용 중이며, 소비재 기업들이 70% 이상을 차지하고 있는 것이 특징이다.

2021년 6월에 발간된 퍼싱스퀘어 반기보고서에 따르면, 포트폴리오에는 대표적인 창고형 홈 하드웨어 소매업체인 로우스 컴퍼니(LOW), 멕시칸 스타일 패스트푸드 프랜차이즈 치폴레 멕시칸 그릴(CMG), 세계적 호텔 체인 힐튼(HLT), 세계 1위 피자 회사이자 자체 배달시스템을 가진 도미노피자(DPZ), 100개국 이상에서 버거킹(Burger King), 팀 홀튼(Tim Hortons), 파파이스(Popeyes) 세 가지 브랜드를 운영하는 레스토랑 브랜드 인터내셔널(QSR), 과학 분석 기기를 제조하는 애질런트 테크놀로지(A), 부동산 개발 및 관리업체인 하워드 휴스(HHC)가 포함돼 있다.

빌 애크먼 "연준 긴축완화 신호 기대말라"

화요일(26일, 현지시각) 미 증시는 월마트(WMT)의 인플레이션과 소비침체 우려로 인한 전망 하향 조정으로 소매 업체 전반이 하락하며 약세로 장을 마감했다. (다우 -0.71%, 나스닥 -1.87%, S&P500 -1.15%)세계 최대 소매업체인 월마트의 경고에 이어 전자상거래 기업 쇼피파이(SHOP)의 구조 조정 소식도 아마존(AMZN)을 비롯한 기업들의 하락세를 견인하며 전반적인 시장 하락세를 이끌었다. 러시아의 천연가스 감축 소식도 악재로 작용했다. 유럽의 에너지 위기 심화 우려는 경기침체의 가능성을 높였고 이는 유로화의 약세를 촉발, 상대적으로 달러의 강세를 야기했다. 2분기 실적을 발표한 많은 기업들이 강달러로 인한 환율역풍을 언급한 가운데 강달러로의 전환은 투자심리에 악재로 작용했다. 억만장자 투자자인 빌 애크먼을 비롯해 골드만삭스와 모건스탠리 등 주요 투자은행들이 연준의 긴축 스탠스가 계속될 것으로 전망한 점도 우려를 자아냈다. 시마 샤(Seema Shah) 프린시플 글로벌 인베스터의 수석 글로벌 전략가는 블룸버그와의 인터뷰를 통해 "연착륙은 먼 이야기."라며 "지난 11번의 긴축 사이클에서 연준이 연착륙에 성공한 것은 단 3번으로 당시 인플레이션은 금리 상승 시점에 지금처럼 높지 않았기 때문에 연준의 긴축이 극적일 필요가 없었다."고 평가했다.

크리스 정 2022.07.26 14:34 PDT

빌 애크먼도 투자 낭패. 보유 톱3는 로우스, 치폴레, 힐튼

초인플레이션과 공급망 붕괴 등의 영향으로 빌 애크먼이 이끄는 헤지 펀드 퍼싱 스퀘어도 '투자 낭패'를 벗어나지 못했다. 지난 1분기에 가장 많이 매수했던 넷플릭스의 주가가 급락, 4월 들어 보유 물량을 전량 매도했다. 1분기 전체 포트폴리오 가치는 작년 4분기 대비 4% 감소한 103억9000만달러로 집계됐다. 퍼싱 스퀘어가 미국 증권거래위원회(SEC)에 보고한 1분기 13F 공시에 따르면 퍼싱 스퀘어의 보유 종목 수는 7개에서 8개로 증가했다. 빌 애크먼은 포트폴리오 종목 수를 10개이하로 유지하며 2~3 가지 섹터에 집중투자하는것으로 유명하다. 포트폴리오 내 비중이 가장 큰 기업은 로우스(LOW), 치폴레(CMG), 힐튼(HIT)으로 전체 포트폴리오의 약 51.8%를 차지했다.퍼싱 스퀘어는 지난 1월 26일 인베스터 콜(Investor Call, 투자자 대상 기업 설명회)에서 넷플릭스(NFLX) 310만 주를 인수했다고 공개했다. 총 11억달러의 규모로 매입가는 주당 평균 375달러로 추정된다. 하지만 3개월이 안된 4월 20일에 보유하고있던 넷플릭스 주식을 전량 매도하며 4억달러의 손실을 입었다고 발표했다. 넷플릭스는 4월 19일 진행한 어닝콜(Earning Call, 실적 발표)에서 1분기 가입자가 20만명 줄었다고 밝혔다. 2분기 실적 전망치 또한 부정적이었다. 구독료가 없고 광고가 있는 새로운 구독 모델을 출시하려고 준비하고 있으며 1~2년 정도 걸린다고 발표하기도 했다. 빌 애크먼은 넷플릭스의 이러한 변화는 합리적이라고 생각하지만, 장기적인 구독자 수, 성장, 매출, 영업 마진, 자본 집약도에 미치는 영향을 예측하기 매우 어려워졌다. 우리는 소수의 기업에 집중 투자하므로 높은 수준의 예측 가능성이 필요하다”고 했다. 그는 이어 “넷플릭스의 비지니스는 이해하기 쉽지만, 넷플릭스의 최근 발표는 넷플릭스 미래 예측 모델에 대한 자신감을 잃게 만들었다”며 “과거의 실수로부터 배운 것 중 하나는 투자 이유와 일치하지 않는 새로운 투자 정보를 발견했을 때 즉시 행동해야 한다는 것”이라고 했다.

고우백 2022.05.30 18:52 PDT

우리가 알던 회사 아니다 : 넷플릭스를 이해하기 위한 4대 질문

리드가 아니라 테드입니다. 넷플릭스는 아주 최근에 넷플릭스 문화 메모를 업데이트했습니다. 넷플릭스 문화 메모는 자유와 책임이라는 부제로 유명하죠. 2009년 인터넷에 공개되자마자 한국어 해적판 번역본까지 만들어질 정도로 국내에서도 화제를 모았죠. 핵심을 요약하면 이겁니다. “넷플릭스는 다르다. 넷플릭스의 문화는 규칙이 없는 것이 규칙이다.” 리드 헤이스팅스 넷플릭스 공동 창업자이자 공동 CEO가 2020년 저서 《규칙 없음》에서 직접 한 말입니다. 물론 넷플릭스의 규칙 없는 규칙들 중에서도 K직장인들을 가장 가슴 설레게 만든 규칙은 아마도 휴가와 관련한 규정이었을 겁니다. “규정도 없고 확인도 하지 않는다”였으니까요. 그런데 최근 업데이트된 2022년 버전 넷플릭스 문화 메모는 분위기가 좀 달라졌습니다. 자유보단 책임을 강조합니다. 규칙이 없다더니만 규칙을 덧붙였습니다. 넷플릭스는 5월을 명실상부 셀 인 메이의 달로 만들어 준 빌런입니다. 지난 4월 20일 넷플릭스 주가는 35.1%나 폭락했죠. 하루만에 시가총액이 540억 달러가 날아갔습니다. 2022년 1분기에 유료 회원이 직전 2021년 4분기보다 20만 명이나 줄어들었다고 발표했기 때문이었죠. 사실 지난 4월 20일 어닝쇼크는 예고된 악재였습니다. 넷플릭스는 지난 1월 21일 2021년 4분기 실적 발표에서 2022년 1분기부턴 구독자가 줄어들 것 같다고 예고 했었습니다. 그때도 주가가 20% 넘게 폭락했었죠. 그렇게 시장한테 충격에 대비할 시간을 줬건만 연준의 금리인상 행보에 새 가슴이 돼 버린 투자자들은 자라 보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀라는 식으로 투매 대열에 동참했죠. 넷플릭스 쇼크는 5월 내내 이어진 빅테크 폭락장의 서막이었습니다. 넷플릭스 같은 유료 구독 콘텐트 플랫폼의 알파와 오메가는 유료 구독자의 숫자와 추세입니다. 가입자당 평균 수익 같은 핵심 지표가 있긴 합니다만 이것도 구독자가 있어야 주판알이라도 튕겨 볼 수 있습니다. 넷플릭스의 유료 구독자 숫자는 2022년 1분기 기준 2억2160만 명입니다. 글로벌 1등입니다만 위태위태합니다. 2위 디즈니 플러스의 추격세가 만만치가 않거든요. 이런 위기 상황인데다가 5월 주식 시장을 망친 빌런까지 됐으니 넷플릭스가 새로운 문화 메모에서 자유보다 책임을 강조하는 건 당연한 귀결처럼 보입니다. 실적 앞에선 장사가 없으니까요. 바야흐로 넷플릭스도 허리띠를 졸라맬 때가 왔다는 얘기니깐요.

이 기사는 2022년 03월 03일 14:59 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

올해 NH농협은행은 전략적으로 기업여신과 외환, 퇴직연금 확대를 노리고 있다. 경영전략을 수치화해 각 영업점에 영업목표로 하달한 2022년 핵심성과지표(KPI)의 주요 평가지표로 이 세 가지 요소가 전면에 등장했다.

농협은행은 지난해 가계대출 성장세를 제대로 관리하지 못해 금융 당국의 경고 및 제재를 받기도 했다. 이 영향으로 올해 가계여신 대신 기업여신을 중심으로 자산성장을 노리고 있는 것으로 분석된다. 또 그동안 경쟁사 대비 크게 두각을 나타내지 못했던 외환과 퇴직연금 시장에서도 경쟁을 본격화해 수익기반을 확실히 다진다는 전략이다.

농협은행의 KPI 평가 배점표는 단순하다. 크게 고객KPI, 사업KPI, 재무KPI 등 세 가지 항목으로 나뉘어 있다. 각 평가항목에는 다시 하위 평가지표인 핵심사업, 전략사업, 정책사업 등이 배치돼 있다. 해당 평가 기간의 전략 목표 및 영업점 형태별로 다양한 미션을 부여한다.

올해 농협은행의 영업전략 핵심은 기업금융과 외환, 퇴직연금 등 세 가지 요소로 압축된다. 형태를 뛰어넘어 전 영업점에 해당 목표를 부여했다. 더불어 금리 인상기를 맞아 저원가성 조달을 위한 핵심예금 조달을 전 영업점에 미션으로 하달됐다.

우선 영업본부의 경우 핵심사업과 전략사업에만 배점이 있다. 정책사업은 펼치지 않는다는 뜻이다. 핵심사업에선 우량기업여신, 신규여신손익, 핵심예금 등 3가지 요소를 복합적으로 평가해 점수를 매긴다. 총점은 70점인데 우량기업여신에 대한 배점이 30점으로 높다.

전략사업에는 총 140점을 배점했다. 이 가운데 외환과 신용카드에 각 40점을 배점했다. 이외 퇴직연금에는 30점을 배점했다. 추가로 경영전략 등 지표를 충족해야 만점을 받을수 있다.

리테일, 시군지부, 지역영업부, 금융센터 등은 올해 사업KPI 배점과 평가지표가 똑같다. 최전선에서 일반 고객 및 조합원들을 상대하는 일선 영업점들인 만큼 올해 농협은행의 전략 목표를 가장 충실하고 다양하게 수행해야 하는 곳들이다. 기업여신과 외환, 퇴직연금, 핵심예금 등 다양한 평가지표를 모두 소화해야 한다는 뜻이다.

모두 핵심사업에 대한 총점은 100점으로 같다. 세부적으로 우량기업여신 40점, 핵심예금 40점, 신규여신손익 20점 등이 배점돼 있다. 기업여신을 확대해 자산을 성장하고, 대출자산의 기초가 되는 예수금 확보를 위해 핵심예금을 늘리라는 주문이다.

전략사업도 배점이 총 150점으로 동일하다. 세부 평가지표인 외환과 신용카드에는 40점이 배점됐다. 퇴직연금과 경영전략에 각 30점씩 점수를 부여했다. 여신마진율관리에 10점을 배점에 영업점 단위에서부터 수익성 관리를 타이트하게 하도록 유도하고 있다.

고객과 접점이 많은 영업점들인만큼 정책사업에 대한 배점도 추가했다. 특히 코로나19 등으로 은행들의 정책금융사 역할이 강조되고 있는 상황에서 농협은행은 서민금융 12점, 기술·관계형금융 18점을 각각 배점했다. 해당 영업성과를 끌어올리도록 유도하는 차원이다. 다만 지역영업부는 배점이 서민금융 10점, 기술·관계형금융 30점으로 조절했다.

리테일 영업점 등 일반 고객들을 상대하는 영점점과 다른 유형의 영업점들에 대한 사업KPI는 조금 다르다. 핵심사업 평가에서 기업금융이 제외되는가 하면, 정책사업 평가지표가 없는 곳도 존재한다. 각 영업점 현황에 맞춰 평가지표 및 배점이 조정된 모습니다.

공공금융 영업점은 사업KPI 배점이 총 220점이다. 이 가운데 핵심사업은 60점인데, 평가지표는 신규여신손익(20점)과 핵심예금(40점) 뿐이다. 전략사업은 150점이 배점돼 있다. 외환, 퇴직연금, 신용카드, 경영전략, 여신마진율관리 등 리테일 영업점과 동일하다. 정책사업은 기술·관계형금융을 제외하고 서민금융 성과만 평가한다.

공공직할 영업점은 사업KPI 배점이 180점으로 더 낮다. 핵심사업에 대한 배점은 40점으로 낮다. 평가지표도 핵심예금 하나 뿐이다. 전략사업에 140점이 배점돼 있는데, 외환과 퇴직연금, 신용카드, 경영전략 등 지표를 대폭 축소했다. 정책사업은 별도 평가하지 않는다.

기업전문 영업점의 경우 사업KPI 배점이 295점으로 일반 리테일 영업점보다 높다. 이 가운데 핵심사업에 110점이 배점돼 있다. 특히 우량기업여신에 50점을 배점해 관련 영업활동 활성화를 유도하고 있다. 신규여신손익 20점, 핵심예금 40점 등 전략 목표도 충족해야 한다.

전략사업 평가는 리테일 영업점과 동일하다. 총 배점은 150점으로 외환 40점, 퇴직연금 30점, 신용카드40점, 경영전략30, 여신마진율관리 10이 각각 배점돼 있다. 정책사업에선 기술·관계형금융 만 충족하면 된다. 배점은 35점이다.

디지털 영업점은 사업KPI 지표가없는 거래의 수익성 배점이 320점으로 가장 높다. 전략사업에 100점이 배점돼 있다. 우량기업여신 40점, 신규여신손익 20점, 핵심예금 40점 등 다른 영업점들과 똑같은 목표를 부여받았다. 전략사업도 120점으로 평가지표 및 배점이 다른 영업점과 비슷하다. 외환 40점, 퇴직연금 30점, 신용카드 40점, 여신마진율관리 10점 등이다.

다만 디지털 영업점에 특화된 KPI가 별도로 존재한다. 정책사업 대신 디지털전환(DT) 실적을 평가하기 위해 별도 평가지표를 설계했다. 주로 고객들의 디지털금융 이용실적을 KPI 평가와 연동하는 것이 특징이다. 전자창구(PPR) 40점, 바이오인증 30점, 방문예약 30점 등 일반 영업점과 전혀 다른 형태의 평가를 진행한다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요